ベルテックス（623A）IPOは買い？｜不動産投資・配当25～32円想定・業績と初値予想を独身おじさんが検証 ／ FIRE計画 迷走IPOルート31日目

独身おじさんのIPO日記、今回検討するのは「ベルテックス（623A）」です。

上場市場は「東証スタンダード」。ベルテックスは、首都圏を中心に投資用マンションを開発・仕入れ・販売し、販売後の賃貸管理や建物管理まで手掛ける不動産会社です。

主力となるのは、「不動産コンサルティングサービス」と「不動産管理サービス」の2つ。
不動産コンサルティングでは、自社ブランドマンション「VERXEED」シリーズや中古マンションなどを個人・法人へ販売します。
単に仕入れたマンションを転売しているだけではなく、土地の仕入れから企画、建築まで社内で対応できる体制を持ち、総戸数20戸未満の小規模マンションやDINKS向け物件なども開発しています。
一方、物件を販売した後は、賃貸管理、建物管理、家賃保証、オーナー向けアプリなどを提供しています。

つまり、マンションを売って終わりではなく、「仕入れ・開発・販売・管理まで囲い込む不動産会社」です。

2025年11月期の売上高は約349.4億円。経常利益は約17.6億円。純利益は約12.8億円。前年から大きく増収増益となりました。
さらに会社は、2026年11月期について、「1株25円～32円の配当」を想定しています。
想定発行価格530円なら、単純計算した配当利回りは約4.7～6.0％。IPOとしてはかなり目を引く水準です。

ただし、不動産会社ならではのリスクもあります。
金利上昇。マンション価格。仕入コスト。販売在庫。借入金。
そして2025年11月期には、開発用地取得などにより営業キャッシュ・フローが約17.1億円のマイナスとなっています。

今回のベルテックスIPOは、「かなり低く見える価格設定と配当利回りが、不動産IPO特有の金利・在庫・需給リスクをどこまで打ち消すか」を見る案件です。

ベルテックス（623A）IPOの結論

現時点では、「参加」で考えます。

判断項目	評価
申込判断	参加
期待値	B前後
初値妙味	中程度
公募割れリスク	低～中程度
事業の分かりやすさ	高い
業績	増収増益・黒字
テーマ性	不動産投資、資産運用、賃貸管理、不動産ファンド
公開規模	OA込み約22.9億円
最大のプラス材料	低いバリュエーション＋配当25～32円想定
最大の注意点	不動産・金利リスク、公開規模、有利子負債

今回、初値2倍を狙うようなIPOとは考えていません。
東証スタンダード上場の不動産会社で、OA込み公開株数は431万2,500株あります。
それでも参加とする最大の理由は、「価格」です。

2025年11月期の純利益は約12.8億円。公募後の発行済株式数で単純計算しても、想定価格530円のPERはおおむね「4.7倍前後」です。さらに配当まで予定されています。

テーマ人気で買われるというより、「この利益と配当なら530円は安くないか」という評価が初値を支える可能性に期待します。

ベルテックスIPOの初値予想

想定発行価格は530円。公開規模、業績、バリュエーション、配当方針、ロックアップ、不動産市場の金利リスクを踏まえると、現時点では次のような初値レンジを想定します。

地合い	初値予想	見方
弱い地合い	500円～550円	不動産株・金利上昇への警戒と公開規模が重荷になる
通常地合い	580円～650円	低PERと配当利回りが評価される
強い地合い	680円～780円	割安感と高い株主還元期待から買いが集まる

中心予想は、「590円～650円前後」です。
想定価格530円から見れば、おおむね1～2割程度の上昇を中心に考えます。

会社の業績は強い。価格も低く見える。配当も予定している。
一方で、公開規模は約23億円あり、不動産会社なので金利上昇が直接的な逆風になります。
そのため、「公募割れは避けやすそうだが、初値が何倍にも跳ねるタイプではない」という見方です。

ベルテックスってどんな会社？

ベルテックスは2010年、資産運用型マンションの販売と賃貸管理を目的に設立された会社です。
現在は不動産事業の単一セグメントですが、中身はかなり広いです。

主力の不動産コンサルティングサービスでは、新築マンション、中古マンション、法人向け不動産、不動産ファンドなどを扱います。
さらに購入後には、賃貸管理、建物管理、家賃保証、オーナー向けアプリ、入居者向けサービスまで提供します。
2025年11月期の売上構成は以下のとおりです。

サービス	売上高	構成比の目安
不動産コンサルティング	約311.9億円	約89％
不動産管理	約37.5億円	約11％
合計	約349.4億円	100％

現時点では、やはり「マンション販売が圧倒的な収益の柱」です。
賃貸管理は継続収入になりますが、SaaSのようにストック収益中心の会社ではありません。ここは区別して見た方がいいと思います。

VERXEEDだけでなく中古マンションも大量販売

2025年11月期には、自社ブランドマンションを、14棟・336戸、供給しています。
さらに自社ブランド以外の新築物件88戸、中古物件602戸を販売しました。

取引件数全体では、2024年11月期の846戸から、2025年11月期には、1,026戸へ増加。
仕入戸数は863戸。管理戸数も4,549戸から、5,023戸へ増えています。
建物管理棟数も80棟から91棟へ拡大しました。

不動産販売だけではなく、販売した物件を管理契約へつなげることで、その後の収益も取り込む構造です。

管理物件の入居率99.8％

不動産投資会社で気になるのが、「実際に入居者が入っているのか」というところです。
ベルテックスの管理物件全体の入居率は、2026年6月末時点で、99.8％となっています。かなり高い数字です。

もちろん、これは会社が管理する物件全体の入居率であり、将来も99.8％が保証されるわけではありません。
それでも、「投資用マンションを売っているが、その後は空室だらけ」という状態ではないことを確認する材料にはなります。

VERFUND｜不動産ファンドにも進出

ベルテックスは、投資用マンションの直接販売だけでなく、「VERFUND」という不動産ファンドサービスも展開しています。
不動産特定共同事業法に基づく仕組みで、投資家から資金を集めて不動産へ投資します。

2020年から小規模不動産特定共同事業としてサービスを開始し、2026年には不動産特定共同事業1・2・3号の許可を取得しました。
今後はファンド規模を拡大し、SPC型ファンドなどへ広げる方針です。
ここは、「不動産そのものを販売する会社から、不動産を使った投資商品の幅を広げる会社へ」という成長余地になります。

ただし会社自身も、VERFUNDでは案件総額の約30％を劣後出資しており、物件売却で損失が出た場合には劣後出資額を上限にベルテックス側が優先して損失を負担するとしています。
ファンドだからノーリスク、というわけではありません。

ベルテックス（623A）IPOの基本情報

項目	内容
会社名	株式会社ベルテックス
証券コード	623A
上場市場	東証スタンダード
上場日	2026年9月18日
仮条件決定日	2026年9月1日
ブックビルディング期間	2026年9月3日～9月9日
発行価格決定日	2026年9月10日
購入申込期間	2026年9月11日～9月16日
申込単位	100株
想定発行価格	530円
想定必要資金	5万3,000円
主幹事	東海東京証券

想定価格530円なら、100株で必要資金は5万3,000円。かなり参加しやすい金額です。
ただし、株価が安いからIPOの需給まで軽いわけではありません。公開規模全体を確認します。

公募・売出・吸収金額｜約23億円のIPO

公開株数は以下のとおりです。

区分	株数	想定価格530円ベース
公募	3,150,000株	約16.7億円
売出	600,000株	約3.2億円
オーバーアロットメント	562,500株	約3.0億円
合計	4,312,500株	約22.9億円

売出より公募の方が圧倒的に多いIPOです。
売出60万株は、創業者で代表取締役社長の梶尾祐司氏によるものです。
つまり、「既存株主が大量に換金するためのIPOではなく、会社自身が成長資金を調達する色が強い」案件です。ここは評価できます。

公募後の想定時価総額は約60億円

上場前の発行済株式数は810万株です。公募315万株を加えると、上場時点の発行済株式数は約1,125万株。
想定価格530円なら、「想定時価総額は約59.6億円」です。

2025年11月期の純利益は約12.81億円でした。公募による株数増加を単純に反映すると、1株利益は約114円。
想定価格530円に対するPERは、「約4.7倍」です。
OAに伴う第三者割当増資まで最大限実施されたとしても、おおむね5倍弱。かなり低いです。

ただ、不動産会社では保有在庫や借入金が大きくなりやすいため、「PERだけ見て、激安と断定するのは危険」です。それでも今回の価格設定を支える強い材料にはなります。

配当25～32円想定｜利回りは約4.7～6.0％

今回かなり目立つのが「配当」です。
ベルテックスはこれまで配当を実施していませんでしたが、2026年11月期について、「1株25円～32円」の配当を想定しています。

想定価格530円に対して計算すると、25円なら約4.7％。32円なら約6.0％。かなり高い水準です。
もちろん、25～32円は確定配当ではありません。会社自身も、業績や経営環境によって変動する可能性があるとしています。
それでも、「IPO時点から具体的な配当レンジを示している」ことは、東証スタンダード銘柄として投資家の買いを支える材料になりそうです。
今回の公募割れリスクを低く見ている理由の一つもここです。

主幹事・幹事証券

主幹事は東海東京証券です。目論見書で確認できる引受証券会社は以下のとおりです。

区分	証券会社
主幹事	東海東京証券
幹事証券	SBI証券
幹事証券	松井証券
幹事証券	マネックス証券
幹事証券	楽天証券
幹事証券	むさし証券
幹事証券	極東証券
幹事証券	岡三証券
幹事証券	水戸証券
幹事証券	丸三証券
幹事証券	岩井コスモ証券
幹事証券	東洋証券
幹事証券	あかつき証券

まずは主幹事の東海東京証券が中心です。
ネット証券では、SBI証券、マネックス証券、松井証券、楽天証券も幹事に入っています。

▶ IPOは完全平等抽選。ベルテックスIPOに備えてマネックス証券の取扱を確認する

▶ 抽選時の事前入金不要。ベルテックスIPOに備えて松井証券の取扱を確認する

公開株数は400万株を超えるため、極端に当選しにくい超小型IPOではありません。
ただし今回も、当たりやすさと初値上昇率は別で考えます。

公募資金は広告・全国展開・人材・ITへ

公募による差引手取概算額は約15.2億円。
OAに伴う第三者割当増資まで実施された場合、最大約17.9億円を調達する予定です。
主な使途は、以下のとおりです。

資金使途	予定額
マーケティング費用	約7.0億円
コーポレートブランディング	約6.7億円
採用費	約1.2億円
拠点展開・増床	約1.0億円
人材研修	約0.5億円
IT関連	約0.5億円
販売用不動産	約1.1億円

かなりの部分を広告・マーケティングへ使います。
全国で個人投資家や法人顧客を増やし、現在の中部、関西、九州、北海道、中四国などから、さらに営業エリアを広げる計画です。
また、Salesforce上へ生成AI機能を導入し、商談記録の自動要約や営業社員へのコーチング、法令に準拠した営業が行われているかのモニタリングにも使う計画です。

IPO資金を借金返済だけに使う案件ではなく、「新規顧客獲得と営業組織拡大へ突っ込むIPO」と考えられます。

業績｜2024年から利益成長がかなり強い

業績を整理します。

決算期	売上高	経常利益	純利益
2021年11月期	約170.6億円	約1.6億円	約1.2億円
2022年11月期	約207.9億円	約4.0億円	約2.8億円
2023年11月期	約213.8億円	約4.2億円	約2.9億円
2024年11月期	約283.0億円	約11.2億円	約7.8億円
2025年11月期	約349.4億円	約17.6億円	約12.8億円
2026年5月中間期	約167.0億円	約9.1億円	約6.0億円

2025年11月期は、売上高が前年比23.4％増。経常利益が57.2％増。純利益が63.8％増。利益の伸びがかなり強くなっています。
2026年5月中間期も経常利益約9.1億円、純利益約6.0億円です。足元で急失速しているようには見えません。

今回のIPOでは、昔からある普通の不動産会社ではなく、ここ2年ほどで利益水準が大きく切り上がっていることは評価したいです。

営業キャッシュ・フローの大幅赤字は大丈夫？

2025年11月期には、「営業キャッシュ・フローが約17.1億円のマイナス」となっています。
利益が12.8億円も出ているのに、なぜキャッシュが減っているのか。
最大の理由は、「販売用不動産など棚卸資産の増加」です。

2025年11月期には棚卸資産の増加によって約41.6億円の資金流出が生じています。
不動産会社では、将来販売する物件や土地を先に仕入れるため、成長局面では営業キャッシュ・フローが大きく振れることがあります。
実際、2026年5月中間期には棚卸資産が減少し、営業キャッシュ・フローは約27.5億円のプラスへ戻っています。

したがって、「赤字だから資金繰りが破綻している」という数字ではありません。
ただし、仕入れた物件が思うように売れなければ在庫リスクになります。不動産IPOではここを確認しておく必要があります。

金利上昇はベルテックスに二重で効く

ベルテックスで最大の事業リスクの一つは、「金利上昇」です。
まず会社自身が中古不動産の仕入資金などを金融機関から借りています。
2025年11月期末の有利子負債依存度は、45.9％です。金利が上がれば、会社の支払利息が増えます。

さらに顧客側も、投資用マンションをローンで購入するケースがあります。
金利が上昇すれば顧客の返済負担が増え、「今は投資用マンションを買わないでおこう」という人が増える可能性があります。

会社も、急激な金利上昇は顧客の購買意欲に影響する可能性があるとリスクとして明記しています。
つまり、「会社の資金調達コスト＋顧客の購入意欲」の両方へ効く。
これはベルテックスを見るうえで一番忘れてはいけないリスクだと思います。

創業社長が株式の大半を保有

上場前の実際の発行済株式810万株は、創業者で代表取締役社長の梶尾祐司氏がすべて保有しています。
新株予約権まで含めた潜在株式ベースでも、梶尾氏の所有割合は91.46％です。

今回60万株を売り出し、公募で315万株が増えるため、上場後は持株比率が下がります。
それでも創業者が圧倒的な大株主である状態は続きます。
需給面では市場へ流れる既存株が限られるというメリットがありますが、「経営権が創業者へかなり集中する会社」という点は認識しておきたいです。

ロックアップは180日・価格解除条件なし

梶尾社長や主要な新株予約権者には、180日のロックアップが設定されています。
目論見書には、公開価格1.5倍で解除といった価格条件は記載されていません。
これはIPO需給にはプラスです。初値が大きく上がった瞬間に大株主が売却可能になる案件ではありません。

一方、ストックオプションによる潜在株式は、78万9,000株あります。
現在の発行済株式数810万株に対して10.0％です。
中長期的な希薄化要因としては確認しておきたいところです。

ベルテックスIPOのプラス材料

プラス材料	内容
業績成長	2025年売上23.4％増、純利益63.8％増
低バリュエーション	公募後ベースPER約4.7倍
配当予定	2026年11月期25～32円想定
高い入居率	2026年6月末99.8％
管理戸数増加	2025年11月期5,023戸
公募中心	公募315万株、売出60万株
ロックアップ	180日・価格解除条件なし
資金使途	顧客獲得、全国展開、人材、ITなど成長投資中心
不動産ファンド	VERFUND拡大による事業領域の拡張余地

ベルテックスIPOのマイナス材料・注意点

マイナス材料・注意点	内容
公開規模	OA込み約22.9億円で軽量IPOではない
金利上昇リスク	会社と顧客の双方に影響
有利子負債	2025年11月期末依存度45.9％
在庫リスク	販売用不動産の評価損可能性
営業CFの振れ	2025年は約17.1億円マイナス
不動産販売依存	売上の約89％がコンサルティングサービス
創業者支配	上場後も大株主として強い影響力
ストックオプション	潜在株式78.9万株・10％相当
配当は未確定	25～32円は会社想定であり確定ではない

公募割れリスクは「低～中程度」

公募割れリスクは、「低～中程度」と見ます。

公募割れリスクを下げる材料	公募割れリスクを上げる材料
低PER	吸収金額約23億円
大幅増益	不動産IPOのテーマ人気は強くない
配当25～32円想定	金利上昇リスク
公募中心のIPO	有利子負債依存度45.9％
180日ロックアップ	販売在庫のリスク
価格解除条件なし	流通株式比率31.7％

目論見書では、新規上場時の流通株式比率を31.7％と見込んでいます。小型IPOのような株不足は期待できません。
それでも、PER4～5倍台、配当利回り4％台後半～6％程度、増益という価格面の下支えはかなり大きいと思います。そのため通常のIPO地合いなら、公募価格をある程度上回る方を中心に見ます。

独身おじさんの最終判断

項目	判断
事業内容	投資用マンションの開発・販売・管理
テーマ性	不動産投資、資産運用、不動産ファンド
2025年売上高	約349.4億円
2025年純利益	約12.8億円
想定価格	530円
想定時価総額	約59.6億円
公募後PER	約4.7倍
会社想定配当	25～32円
公開規模	OA込み約22.9億円
ロックアップ	180日・価格解除なし
初値予想中心	590円～650円前後
公募割れリスク	低～中程度
参加方針	参加

ベルテックス（623A）は、派手なIPOではありません。
投資用マンションの販売会社というと、IPO投資家の人気が一気に集まるテーマでもありません。
でも数字を見ると、売上349億円。純利益12.8億円。管理戸数5,023戸。入居率99.8％。
想定価格530円。公募後PER約4.7倍。そして配当25～32円想定。「価格面ではかなり面白い」です。

一方で、金利。借入金。不動産在庫。営業キャッシュ・フロー。公開規模。という不動産会社特有のリスクもあります。

今回を一言でまとめるなら、「不動産IPOで初値の派手さはない。でも低PERと配当想定が530円を支えそう」です。

私は参加します。主幹事の東海東京証券を中心に、SBI証券、マネックス証券、松井証券など申し込める証券会社から淡々と参加。
当たれば、「大化けより、公募割れを避けつつどこまで上乗せできるかを見る」、そんなIPOだと思います。

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※本記事は2026年8月18日時点の公開情報および株式会社ベルテックスの2026年8月付「新株式発行並びに株式売出届出目論見書」をもとに作成しており、想定発行価格段階での評価を含みます。仮条件、発行価格、売出価格、公開株数、IPO市場の状況等によって内容や判断は変わる可能性があります。
※本記事の時価総額、吸収金額、PER、配当利回り、初値レンジ等には、公開情報をもとにした筆者による試算・予想が含まれます。2026年11月期の1株25円～32円の配当は会社が現時点で想定しているものであり、確定した配当額ではありません。
※本記事は特定の金融商品、IPOへの申込、株式購入または売買タイミングを推奨するものではありません。IPO投資には公募割れ、価格変動、流動性低下、上場後の急落等のリスクがあります。最新の目論見書、訂正目論見書、仮条件、公開価格、各証券会社の取扱条件等をご確認のうえ、ご自身の判断で行ってください。